본문 바로가기

Money Story

오피스텔 투자시 주의 점

반응형

재테크에 관해서 뭔가를 한번 써보려고 이것 저것 고민을 많이 했다.

사실 내가 재테크에 관해 공부를 많이 한 것도 아니고 현재도 재테크에 누가 인정할 만큼 큰 성공을 한것도 아니기에 내가 이런 주제로 글을 써도 될지 아니면 쓸 내용이나 있을지 고민이였다. 하지만, 일반적인 주제가 아닌 특정 분야의 내용은 쓸 수 있을 것 같다는 생각이 들어 써보려고 한다. 그 시작은 오피스텔이다. 왜냐하면 나는 현재 오피스텔이 2개 있기 때문이다.

하나는 6%중반의 수익률(대출 제외) 그리고 다른 하나는 5%의 수익률이 난다. 아직까지 공실은 없었다.


@@ 오피스텔 투자 과연 괜찮은가?

 > 괜찮다. 하지만, 매물을 잘 골라야 한다. 

 > 매물을 고르는 기준은 공실 기준이다. 오피스텔은 공실이 나는 순간 손해다. 

그러므로 오피스텔 구매를 생각하고 있다면 대상 오피스텔 주변 오피스텔 상황을 파악하여 공실률을 따저 봐야 한다. 만일 주변 오피스텔 시세보다 높다면 그것은 공실 발생이 가능하다는 것이다. 그리고 최소한 구입 전에 두번 정도는 그 지역 부동산을 가보기를 권한다. 방문시마다 다른 부동산을 가서 오피스텔을 아들을 위해 얻고 있다고 하고 빈 오피스텔이 어디 있는지 물어봐라. 혹시 사려고 하는 오피스텔에 빈 방이 많거나 혹은 부동산에서 다른 오피스텔을 추천한다면 절대 그 매물은 구입하면 안된다. 

  > 또 하나의 팁은 지방 대학 혹은 경기권 대학 주변의 오피스텔을 구입하는 것이다. 

학생을 상대로 하기 때문에 상대적으로 관리가 용이하고 꾸준한 수요가 있으므로 공실에 대한 걱정도 덜하다. 하지만, 이 경우 학교에 기숙사가 있는지 그리고 기숙사 비용은 어느정도인지 반드시 파악해야 한다. 기숙사 비용보다 많이 높다면 학생 입장에서 오피스텔을 선택할 가능성은 매우 낮다. 하지만, 같거나 조금 높다면 충분히 매리트가 있다. 아무래도 학교 보다는 별도의 집을 선호하니 말이다. 

  > 두번째는, 부동산에서 가끔 이야기 하는 대출포함 수익률을 믿으면 안된다. 

일반 수익률은 5% 인데 대출끼면 8%다 이런 이야기를 하는 부동산이 가끔 있다. 하지만, 이건 맞기는 하지만 옳은 접근은 아니다. 전액 내 돈으로 샀을때 5%의 수익률이 나는데 대출을 끼면 8%가 나온다는 것은 투자금액 대비 그정도의 수익이 난다는 것인데 이것은 매월 발생하는 대출 이자를 무시하고 이야기 하는 것이다. 그래서 대출을 끼고 구입을 하면 8%가 아니라 실제로는 2~3%정도 밖에 수익이 나지 않는다. 그런데 만일 공실까지 있다면 연 수익률을 0~1% 인경우도 발생할 수 있다. 물론 대출을 했기에 오피스텔을 구입할 수 있었고 대출 이자를 상환하고 나서도 이익이 발생하는 정도면 충분히 투자 가치는 있다. 하지만, 부동산에서 이야기 하는 수익률을 곧이 곧대로 믿어서는 안된다. 

  > 세금도 무시할 수 없다.

오피스텔을 취득시 취득세가 나온다. 그리고 부동산 복비와 등기비용 이것저것이 발생한다. 이 비용도 만만치 않다. 만일 취득한 이후 몇년이내에 동일한 금액으로 매각한다면 거의 손해를 볼 수밖에 없다. 그러므로 장기적으로 꾸준한 수익이 날 곳을 선정해야 한다. 

  > 마지막으로 월세 수입을 온전히 수입으로 생각하면 안된다.

왜냐하면 오피스텔은 일반적으로 1년씩 계약을 하기 때문에 세입자가 자주 바뀐다. 물론 세입자가 꾸준히 있어 공실의 위험이 없는 경우는 상관없지만, 공실이 발생할 위험이 있는 경우에 세입자가 도배나 장판을 요구하거나 이사비를 요구하는 경우가 있다. 아주 터무니 없는 주장이 아닐 경우 고민하게 된다. 이걸 받고 빨리 방을 뺄것이냐 아니면 튕겨 볼 것이냐. 이 확률은 케이스 마다 다르지만, 그 지역 시장이 오피스텔이 많다면 요구를 들어줘야 하는 경우가 많을 것이고 그러면 최소한 한달의 월세 정도는 이런 비용으로 지출이 된다. 그리고 오피스텔의 빌트인 기기들의 고장시에도 수리를 해줘야 한다. 그럼 실제의 수익률은 더 떨어지게 된다. 


@@ 3년 동안 오피스텔을 운영하면서 생긴 노하우(?)

  > 세입자와의 관계는 계약서를 기준으로 한다. 계약서에 이상한 내용이 없는지 반드시 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 특히 빌트인 된 집기 들이 잘 있는지 확인해야 한다. 새로운 세입자가 왔는데 해당 기기가 작동을 안한다면 뭐라 할수도 없고... 속절없이 고쳐야 한다. 

  > 세입자가 바뀔때 관리비 조로 일부 금액을 차감하고 보증금을 반환하기를 권한다. 만일 이렇게 하지 않을 경우 새로운 세입자가 부담하지 않아야 할 관리비가 나오면 이 부분을 집 주인이 대신 내야 하는 경우가 발생한다. 이게 몇천원이 아니라 몇만원 겨울에는 십몇만원이 될수도 있다. 그러므로 관리비가 청구되는 시점 및 내용을 정확히 파악하고 있어야 한다.

  > 세입자가 바뀔때 각종 집기를 사진으로 잘 찍어놔라. 그리고 방사진도 좀 넓게 보이게 찍어와야 한다. 요즘은 부동산이 아니라 직방 피터팬 등 직접 매물을 구하는 사람이 많다. 이런 사람들에게는 무엇보다 사진이 가장 큰 영향을 미친다. 그러므로 짐이 다 빠져 집이 가장 깨끗할 때 사진을 찍어 놓고 두고두고 사용하길 권한다.

  > 사업자 등록은 부동산에서는 아마 안해도 된다고 하지만, 하기를 권한다. 인생 모르는 것이다. 괜히 샘플 단속에 걸려 행정범이 될수도 있다. 그러므로 일반사업자 혹은 주택임대 사업자를 내고 관리하는 것을 추천한다. 일반사업자를 내는 방법은 향후 포스팅히겠다. 주택임대사업자 내는 방법은 최근에 포스팅 했다.


이처럼, 오피스텔을 구입하는데는 여러가지 공부가 필요하다. 누구나 생각할수 있는 것들이지만 조금이라도 소홀히 한다면 투자시 큰 손해를 볼수 있다. 이렇게 안좋은 점만 구구절절히 이야기 하니 하지말라는 것처럼 보이기는 하지만 오피스텔은 자체로 보면 괜찮은 투자 수단이다. 왜냐하면 5~6%의 고정수익을 올릴수 있기 때문이다. 리스크와 수익은 비례한다. 리스크가 크면 수익이 크고 리스크가 적으면 수익은 적다. 예금이 수익이 적고 비트코인이 수익률이 좋은것은 상대적인 리스크의 차이 때문이다. 오피스텔은 잘만 고른다면 장기간 고정적인 수입이 가능한 투자 모델이다. 그러므로 부동산을 이곳저곳 둘러보고 발품을 팔아 좋은 매물을 고른다면 노후까지 효자노릇을 하는 오피스텔을 소유할 수있을 꺼라고 생각한다. ^^


화이팅~! 그리고 나도 화이팅~~!



반응형

'Money Story' 카테고리의 다른 글

코인원 스미싱 문자 주의  (0) 2021.01.21
대출 권유 조심  (5) 2021.01.21
비트코인 투자 결과  (0) 2018.01.06
오피스텔 투자시 주의 점  (1) 2017.12.25
2017 비트코인 TOP5, 주식 Top 10 하지만....  (0) 2017.12.23